「畑を買って農業を始めたい」「自分の田んぼに家を建てたい」「農地を借りて資材置場にしたい」
どれも農地に関する相談ですが、必要な手続きはそれぞれ異なります。
農地の売買・貸借や用途の変更には、農地法に基づく手続きが関係します。例えば、畑を買って耕作するなら農地法3条、自分の畑に自宅を建てるなら4条、他人の畑を買って自宅を建てるなら5条が基本です。使い道と、売買・貸借などの有無によって、必要な手続きが変わります。
この記事では、農地法3条・4条・5条の違いと、農業委員会への事前相談、水利・排水に関する確認など、農地の売買・貸借・転用を進める際のポイントを解説します。
※一般的な売買・貸借・転用を中心に説明しています。許可の例外や別制度による手続きもあるため、個別の土地と計画に応じた確認が必要です。
農地法3条・4条・5条の違いを比較
最初に、「何に使うのか」「権利の移転・設定を伴うのか」を整理しましょう。
| 区分 | どのような場合か | 具体例 | 原則的な申請者 |
|---|---|---|---|
| 3条 | 農地として利用するために売買・贈与・貸借などをする | 畑を買って野菜を栽培する | 売主と買主、貸主と借主など |
| 4条 | 権利の移転・設定を伴わず、農地を農地以外に使う | 自分の畑を自宅の敷地にする | 転用を行う者（農地所有者など） |
| 5条 | 権利の移転・設定を伴い、農地を農地以外に使う | 他人の畑を借りて資材置場にする | 売主と買主、貸主と借主など |
3条は農業利用のための権利取得、4条・5条は農地転用に関する手続きです。従って、3条の許可を取っても住宅や駐車場として使えるようになるわけではありません。
登記の地目だけで判断しないことが大切です
農地に当たるかを確認するときは、登記簿の「田」「畑」という地目だけでなく、土地の現況も確認します。現在耕作されていないからといって、それだけで農地法の手続きが不要になるわけではありません。
例えば、相続した畑に雑草が生えている場合でも、「もう農地ではない」と自己判断せず、現地の状態や過去の利用状況を整理して農業委員会へ相談しましょう。福岡市では、一定の条件下で非農地となった土地について、農業委員会が調査・判断する非農地証明や非農地通知の制度を案内しています。
3条許可とは 農地として使うために買う・借りる場合
農地を耕作目的で売買・贈与・貸借する場合は、原則として、農地が所在する市町村の農業委員会による3条許可が必要です。
例えば、Aさんが所有する畑をBさんが購入し、その畑で野菜を栽培する場合です。所有者は変わりますが、土地は引き続き農地として使うため、基本的には3条の手続きを検討します。
無償で譲り受ける場合や、借りて耕作する場合も対象になります。
買主・借主の営農計画も確認されます
3条許可では、当事者の合意だけでなく、取得後に農地を適切に耕作できるかが確認されます。
例えば、個人による通常の取得では、次のような点が関係します。
- 既に持っている農地も含め、すべての農地を効率的に利用できるか
- 本人または世帯員等が、必要な農作業に常時従事すると認められるか
- 機械・労働力・栽培経験などが計画に見合っているか
- 周辺の農地利用に支障を及ぼさないか
法人による取得や解除条件付きの貸借などは、適用される要件が異なります。
なお、相続による取得は通常の売買とは異なり、3条許可ではなく、農業委員会への届出が必要です。相続した農地を住宅用地などに変える場合は、その転用について別途確認します。
4条許可とは 自分の農地を農地以外に使う場合
4条は、権利の移転・設定を伴わずに農地を転用する場合の手続きです。典型例は、所有者が自分の農地を別の用途に使うケースです。
例えば、Aさんが所有している畑に、Aさん自身の住宅を建てる場合です。土地を第三者へ売ったり貸したりせず、所有者自身が転用するため、基本的には4条に該当します。
住宅のほか、自分の農地を駐車場や資材置場にする場合も、農地転用に当たります。
建物を建てなくても、耕作以外の目的で土地を使えば転用になることがあります。 土地を造成せず、そのまま資材を置く場合も注意が必要です。
また、工事期間中だけの資材置場など、一時的な利用でも転用手続きが必要になる場合があります。一時転用では、利用が終わった後に農地へ戻せる見込みも確認されます。「短期間だから手続きはいらない」と判断せず、利用期間と復元方法を含めて相談しましょう。
参考：福岡市「農地を農地以外の用途に使いたいとき」の一時転用
5条許可とは 買った・借りた農地を農地以外に使う場合
5条は、農地を転用する目的で、所有権を移転したり、賃借権などを設定したりする場合の手続きです。
例えば、次のようなケースです。
- Aさんの畑をBさんが購入し、Bさんの住宅を建てる
- Aさんの田を会社が借り、資材置場として利用する
- 親の農地を子に贈与し、子が自宅を建てる
5条の対象は売買だけではありません。贈与や賃貸借、使用貸借なども関係します。
判断する際は、土地の名義だけでなく、「誰が、どのような権利に基づいて、何に使うのか」を確認することが大切です。
4条・5条は許可ではなく届出になる場合もある
市街化区域内の農地を転用する場合は、原則として4条・5条の転用許可ではなく、農業委員会への事前の届出になります。
例えば、同じ「自分の畑に住宅を建てる」という計画でも、市街化区域内なら4条届出、市街化区域以外なら原則として4条許可申請を検討することになります。ここでいう市街化区域以外には、市街化調整区域だけでなく、非線引きの都市計画区域や都市計画区域外も含まれます。
ただし、「届出だから、何も確認せず工事を始めてよい」という意味ではありません。
届出は農地法上の手続きです。住宅や店舗などを計画する場合は、開発・建築など、ほかの法令に基づく手続きの要否も別に確認が必要です。
また、この市街化区域内の取扱いは、転用に関する4条・5条の制度です。耕作目的の権利取得に関する3条と混同しないようにしましょう。
4条・5条に当てはまっても必ず転用できるわけではない
4条・5条のどちらに該当するかは、手続きの入口です。転用許可では、土地の条件と計画の内容の両方が審査されます。
土地の条件を確認する立地基準
農地は、営農条件や周辺の市街地化の状況などに応じて区分されています。
| 農地区分 | 許可方針の概要 |
|---|---|
| 農用地区域内農地（青地） | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 原則不許可。一定の例外があるが、第1種農地より厳しい取扱いとなる |
| 第1種農地 | 原則不許可。ただし、一定の例外に該当する場合は許可の可能性がある |
| 第2種農地 | 周辺の他の土地に立地できない場合などに許可 |
| 第3種農地 | 原則許可 |
※第3種農地でも、計画の問題等により許可されない場合もあります。
農用地区域内の農地を「青地」、農業振興地域内で農用地区域に含まれない土地を「白地」と呼ぶこともありますが、白地だから転用許可が不要になったり、必ず転用できたりするわけではありません。農用地区域内外と農地区分、市街化区域かどうかは、それぞれ確認します。
計画の実現性や周辺への影響を確認する一般基準
立地基準に加え、資金の確保、事業実施の見込み、面積の適切さ、周辺農地への被害防止、他法令の許可見込みなども確認されます。
例えば、住宅を建てる計画でも、排水により隣の田へ被害が生じるおそれがあれば、その対策を検討する必要があります。
農振除外や地域計画の変更が先に必要になることもあります
農用地区域内の農地を住宅や資材置場などにする計画では、農地転用に先立ち、農用地区域からの除外、いわゆる「農振除外」が必要になることがあります。除外の申出をすれば必ず認められるわけではありません。
また、農振除外では「地域計画」の達成に支障を及ぼすおそれがないことも確認されます。対象地と計画を示し、地域計画との関係や、必要な調整・変更手続きの有無を担当窓口へ確認しましょう。
建物を建てる場合は開発許可も確認します
農地を住宅や店舗などの敷地にする場合は、農地転用の手続きに加え、都市計画法に基づく開発許可が必要かも確認します。開発行為には、盛土・切土だけでなく、農地を建築用の宅地に変えることも含まれるため、造成工事の有無だけでは判断できません。
開発許可の要否や許可の基準は、区域や面積、計画の内容によって異なります。農業委員会への相談と並行して、開発担当部署にも計画を確認しましょう。
盛土や埋蔵文化財などの確認も必要です
盛土・切土などを計画する場合は、開発許可の要否と併せて、規制区域や工事の規模に応じた盛土規制法上の許可・届出等の手続きを確認します。開発許可が盛土規制法の許可とみなされる場合もあるため、必要な手続きは担当窓口へ確認しましょう。
また、造成や建築の計画地が周知の埋蔵文化財包蔵地などに当たる場合は、文化財担当部署への相談や所定の手続きが関係します。計画の段階で確認しましょう。
参考：福岡市「盛土規制法について」、福岡県「周知の埋蔵文化財包蔵地において土木工事等を実施する際の手続」
相談から許可までのプロセス
農地法3条は、耕作を目的とした農地の売買・貸借などの手続きです。4条・5条は、農地を住宅・駐車場などに転用するための手続きです。目的が異なるため、確認する内容や許可後の進め方にも違いがあります。
3条許可の基本的な流れ
- ご相談
- 土地・当事者・営農計画の基本確認
- 現地確認・農業委員会への事前相談
- 調査結果と進め方の確認
- 必要書類の準備
- 許可申請
- 審査・許可書の受領
- 権利移転などの手続き
買主・借主の営農計画や農作業の体制を確認し、農地が所在する市町村の農業委員会へ事前相談します。例えば、栽培する作物、利用する機械、農作業に従事する人などを整理します。
また、農業用水を利用する場合などは、土地や営農計画に応じて、水利組合・土地改良区などへの確認や調整が必要になることがあります。用排水の利用方法や、水路の清掃など地域の共同管理の取決めを確認します。
事前相談で分かったことと未確認事項を整理し、必要書類や申請日程を確認して申請を進めます。相談段階の見通しは、許可の保証ではありません。
許可書を受け取った後は、売買・貸借などの内容に応じて、代金の支払い、土地の引渡し、所有権移転登記などの手続きを進めます。具体的な順序や時期は、契約内容と許可の内容を確認して調整します。
4条・5条の転用許可の基本的な流れ
農地法4条・5条の手続きは、一般的に次の流れで進めます。調査や協議を並行して行う場合もあり、案件によって順序は前後します。
- ご相談・土地と転用計画の整理
- 農業委員会への事前相談
- 現地の道路・高低差・水路などの確認
- 調査結果と進め方の確認
- 水利関係者・土地改良区などとの確認・協議
- 必要な先行手続き・書類・図面の準備
- 許可申請・審査・許可書の受領
- 許可後の手続き・工事・必要な報告
土地や計画に応じた相談・調整先
上の8項目は、4条・5条の転用許可に向けた手続き全体の流れです。次の表では、農業委員会を基本の相談窓口として、土地や計画に応じて必要になる相談・調整先と、相談時期・資料の目安をまとめています。すべての窓口への相談が必要になるわけではありません。
表は横にスクロールできます。
| どんなとき？ | 相談・調整先 | 主な確認内容 | 相談する時期 | 用意したい資料 |
|---|---|---|---|---|
| 4条・5条の基本確認 | 農業委員会 | 許可・届出の別、農地区分、必要書類 | 最初に相談 | 位置図、公図、土地の情報、利用計画 |
| 農用地区域内の土地を転用したい | 市町村の農振担当 | 農振除外の要否・見通し | 計画の初期 | 対象地の資料、利用計画、その土地が必要な理由 |
| 地域計画に含まれる土地を転用したい | 市町村の地域計画担当 | 計画変更の要否・手順 | 計画の初期 | 対象範囲、利用目的、予定時期 |
| 農業用水・排水に影響する | 水利組合など | 用排水への影響、承諾 | 排水計画を決める段階 | 配置図、排水先・経路が分かる図 |
| 土地改良区の区域内にある | 土地改良区 | 施設への影響、意見書 | 初期確認から申請準備中 | 対象地の資料、造成・排水計画 |
| 水路に出入口の橋などを設ける | 水路管理者 | 設置の可否、使用許可等 | 出入口計画を固める前 | 位置図、写真、橋の位置・構造が分かる図 |
| 歩道切下げなどを行う | 道路管理者 | 出入口の位置・構造、工事承認 | 出入口計画を固める前 | 写真、配置図、工事計画図 |
| 建築・開発を計画する | 開発・建築担当 | 建築の可否、必要な許可等 | 農業委員会への相談と並行 | 建物の用途・配置、接道・造成計画 |
| 盛土・切土などを行う | 盛土規制担当 | 許可・届出の要否 | 造成計画を固める前 | 造成範囲、高さ・断面、排水計画 |
| 掘削を伴う工事を行う | 文化財担当 | 埋蔵文化財への該当、届出・調査 | 計画の初期 | 位置図、工事範囲・掘削深さ |
※資料は相談用の目安です。手元の資料や簡単な計画図から相談し、正式な申請書類は各窓口の案内に沿って準備します。土地改良区への相談は、その組織が現在も存在する場合です。
以下では、最初に示した8項目を詳しく説明します。関係窓口への相談・協議は、必要に応じて早い段階から並行して進めます。
① ご相談・土地と転用計画の整理
まず、土地の所在地・地番・面積・所有者と、転用する人を確認します。地番は土地を特定する番号で、郵便物などに使う住所の表示と異なる場合があります。
そのうえで、住宅・駐車場・資材置場などの利用目的、売買・貸借の予定、造成・建築の予定、希望時期を整理します。例えば資材置場なら、何をどれくらい置くのか、車両がどう出入りするのかも確認します。
登記事項証明書、公図（字図）、位置図などがあると、対象地と権利関係を説明しやすくなります。手元にない資料は、相談後に必要なものを確認してそろえます。
なお、福岡市は、照会番号付きの不動産登記情報を添付することで、登記事項証明書の提出を省略できる取扱いも案内しています。正式な申請に使える資料の種類・有効な時期・提出方法は、申請先に確認します。
② 農業委員会への事前相談
農地が所在する市町村の農業委員会へ、土地と転用計画を提示して相談します。福岡県も、申請を検討する際は、事前に管轄の市町村農業委員会へ相談するよう案内しています。
事前相談では、4条・5条のどちらに当たるか、許可と届出のどちらが必要か、農地区分、必要書類、申請日程などを確認しましょう。また、計画に応じて、他法令の手続きや関係部署への相談が必要かも確認します。
過去に転用許可を受けた土地では、以前の許可内容や工事の状況も確認します。利用目的や事業者が変わる場合などは、計画変更承認で進められるのか、新たな許可申請も必要なのかを相談します。昔の許可書や図面が残っていれば提示しましょう。
③ 現地の道路・高低差・水路などの確認
資料の確認に加え、現地で道路幅員、土地の高低差、水路、排水先、周辺農地の利用状況などを確認します。
例えば、道路と土地の間に水路があり、車両の出入口となる橋などを設ける場合は、水路管理者に必要な手続きを確認します。福岡市は、こうした出入口の設置について水路使用許可を案内しています。農地転用許可では、計画に必要な他の許認可の見込みも確認されるため、出入口の整備に関する手続きも併せて確認することが大切です。
また、盛土などの造成を計画する場合は、周辺農地の営農や用排水に支障が生じないよう、雨水の排水方法や土砂の流出を防ぐ対策を検討します。
福岡市の添付書類一覧でも、現況平面図には道路幅員・高低差・周囲の利用状況など、土地利用計画図には排水処理方法などを示すよう求めています。
④ 調査結果と進め方の確認
資料確認、事前相談、現地確認で分かったことを整理し、現在の計画で進められそうか、追加の確認や計画の見直しが必要かを確認します。例えば、排水先が決まっていなければ排水方法の検討を、農振除外などが必要であれば担当部署への相談を進めます。
この段階の見通しは、許可の保証ではありません。協議や審査の結果によって、計画の変更や追加資料が必要になる場合があります。
⑤ 水利関係者・土地改良区などとの確認・協議
農地の周辺には、農業用水を供給する水路や、雨水などを流す排水路があります。転用計画が、周辺の営農や施設の機能に影響しないかを確認します。
例えば、畑を舗装して駐車場にする場合は、舗装後の雨水をどこへ流すのか、その排水先を利用できるのかを検討します。主な確認・協議事項は、次のとおりです。
- 雨水や生活排水の排水先と処理方法
- 周辺農地への用水・排水を妨げないか
- 水路の使用や工事について、管理者の許可等が必要か
- 水利関係承諾書や土地改良区意見書が必要か
福岡市の添付書類一覧では、土地改良区域内の農地で土地改良区が現在も組織として存在している場合に、土地改良区意見書を提出する扱いが示されています。対象地が該当するかは、農業委員会や土地改良区に確認します。
ただし、誰に説明し、どの書類を整えるかは、土地・計画・管理関係によって確認が必要です。 水利関係者の承諾、土地改良区の意見書、水路管理者の許可等は、それぞれ別に確認します。
⑥ 必要な先行手続き・書類・図面の準備
農振除外や地域計画の変更が必要な場合は、初期の相談・調査から確認を進め、必要な先行手続きを整えます。開発・建築・道路・水路・盛土・文化財などに関係する手続きも、担当部署と農地転用との申請・許可の時期を調整します。
転用許可申請の書類には、登記事項証明書、公図等、位置図、現況図、土地利用計画図、資金計画・資金証明、工事見積書などがあります。土地や用途によって、追加の図面・同意書等が必要になります。
図面では、建物や駐車スペースの配置だけでなく、排水の経路、高低差、周辺農地への被害を防ぐ方法なども整理します。計画を変更する場合は、関係者と内容を確認し、申請書・図面・事業計画の説明が食い違わないように整えます。
必要書類は、申請先の最新の案内で確認します。
⑦ 許可申請・審査・許可書の受領
必要書類をそろえ、農業委員会の窓口へ申請します。受付締切日を確認し、書類の訂正や差替えを求められた場合は対応します。
4条・5条の転用許可は、原則として県知事が行い、福岡市などの指定市町村では市長が行います。例えば福岡市では、農業委員会総会で審議し、意見書を市長へ送付したうえで、市長が審査して許可の可否を判断します。
許可書を受け取ったら、対象地、転用目的、許可条件などを確認し、申請図面・事業計画と併せて関係者で共有します。
⑧ 許可後の手続き・工事・必要な報告
5条で売買・貸借などを伴う場合は、許可の内容と契約内容を確認し、代金の支払い、土地の引渡し、所有権移転登記など、権利関係に応じた手続きを進めます。
転用工事は、農地転用の許可を受け、開発許可など計画に必要なほかの手続きも整ってから始めます。市街化区域内で農地転用の届出をする場合も、届出が受理され、必要なほかの手続きが整ってから工事を始めます。
工事は許可された計画と条件に沿って進めます。計画変更が生じる場合は、工事を変更する前に、変更手続きの要否を農業委員会などへ相談しましょう。
福岡県が案内している主な報告は、次のとおりです。
- 工事が完了するまで、許可の日から3か月後と、その後1年ごとの工事進捗状況の報告
- 工事が完了したときの工事完了報告
- 資材置場など、建築物の建築等を伴わない恒久的な転用では、工事完了報告があった日から3年間、6か月ごとの事業実施状況の報告
実際の提出先・様式・提出時期は、許可書の条件と申請先の案内で確認します。報告を誰が準備・提出するかも、あらかじめ関係者で確認しておきましょう。
相談から許可までの期間は案件によって変わります
申請後の審査期間だけでなく、事前相談、現地確認、図面作成、水利関係の協議、農振除外などの準備にも時間がかかります。
例えば、先行する手続きや排水方法の調整が必要な場合は、その見通しも含めて予定を組み立てます。売買・工事・引越しなどの日程は、申請の締切日と必要な準備を確認し、余裕を持って調整しましょう。
農地の売買・転用を考えたら早めにご相談ください
農地の手続きは、まず「誰が、何のために、どのような権利で使うのか」を整理することから始まります。
相談時は、次の内容を分かる範囲でお伝えください。
- 土地の所在地・地番・おおよその面積
- 所有者と相談者の関係
- 農業利用、住宅、駐車場、資材置場などの希望用途
- 売買・贈与・貸借の予定
- 建物・造成工事の予定と希望時期
- 役所への相談歴や、既に着工しているかどうか
都留行政書士事務所では、福岡市・糸島市を中心に、農地転用のご相談をお受けしています。
概算見積りに必要な聞取り・資料確認・現地確認・基本照会までは無料で行います。詳細な調査や具体的な協議が必要な場合は、作業範囲と費用をご説明し、ご了解をいただいてから進めます。
必要な手続きや対応範囲は、土地と計画を確認してご案内します。資料がそろっていない段階でも、まずは分かる範囲でご相談ください。
※本記事は2026年10月26日時点で確認した公表資料に基づく一般的な説明です。申請時は、土地が所在する市町村の最新の案内をご確認ください。
