相続した自宅の土地や事業用の土地について、「相続税評価額を大きく下げられると聞いたが、自分の場合も使えるのか」と気になる方は多いでしょう。
小規模宅地等の特例は、相続開始直前に被相続人等の居住や事業に使われていた一定の土地等について、相続税評価額を減額できる制度です。ただし、土地の使い方、取得する人、相続後の居住・事業継続、遺産分割や申告の状況によって要件が異なります。
この記事では、制度の全体像、主な区分、居住用宅地・事業用宅地で確認する点、未分割の場合の注意点を整理します。個別の土地評価、特例の適用判定、相続税の申告は税理士へ相談してください。
この記事の要点
- 自宅の敷地であれば一律に使える制度ではなく、利用状況と取得者ごとの要件を確認します。
- 特定居住用宅地等は最大330㎡・80％、特定事業用等宅地等は最大400㎡・80％、貸付事業
- 宅地等は最大200㎡・50％の減額が基本です。
特例で納付税額がゼロになる場合でも、相続税の申告が必要になることがあります。
小規模宅地等の特例とは
個人が相続又は遺贈で取得した土地又は土地の上に存する権利のうち、相続開始直前に被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族の居住・事業に使われていた一定のものについて、限度面積まで相続税の課税価格を減額する制度です。
対象は建物そのものではなく、原則として、建物又は構築物の敷地に使われている宅地等（土地又は土地の上に存する権利）です。農地・採草放牧地、棚卸資産及びこれに準ずる資産は対象外です。また、相続時精算課税に係る贈与によって取得した宅地等には、この特例を適用できません。
主な区分と限度面積・減額割合
| 区分 | 主な利用場面 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 被相続人等の自宅敷地 | 330㎡ | 80％ |
| 特定事業用宅地等 | 店舗・工場・事務所など、貸付事業以外の事業用地 | 400㎡ | 80％ |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 一定の同族会社に貸していた事業用地 | 400㎡ | 80％ |
| 貸付事業用宅地等 | 賃貸アパート・月極駐車場などの貸付事業用地 | 200㎡ | 50％ |
複数の土地に特例を使う場合は、区分ごとに限度面積を判定します。貸付事業用宅地等がない場合、特定事業用等宅地等は400㎡、特定居住用宅地等は330㎡までで、両方を選択する場合は合計730㎡までです。一方、貸付事業用宅地等も選択する場合は、国税庁が示す換算式により限度面積を判定します。
計算イメージ｜自宅敷地330㎡を取得した場合
たとえば、特定居住用宅地等に該当する330㎡の自宅敷地の相続税評価額が5,000万円で、他の土地との併用による面積調整がない場合、80％に当たる4,000万円を減額でき、特例適用後の評価額は1,000万円となります。
5,000万円 −（5,000万円 × 80％）＝ 1,000万円
これは制度の仕組みを示す単純な計算例です。実際の適用・税額計算では、土地の評価額、適用する面積、共有持分、他の特例対象地との組合せ、取得者ごとの要件などを確認します。
自宅の土地で確認すること｜特定居住用宅地等
被相続人が住んでいた自宅の敷地は、特定居住用宅地等に該当する可能性があります。主な確認点は、誰が取得するかです。
| 取得する人 | 主な確認点 |
|---|---|
| 配偶者 | 取得者についての居住・保有継続要件はありません。ただし、土地自体が制度の対象となる前提は別途確認します。 |
| 同居していた親族 | 原則として、相続開始直前から申告期限までその建物に住み続け、土地を申告期限まで保有することが必要です。 |
| 上記以外の親族 | 被相続人に配偶者や同居相続人がいないこと、取得者の住居の所有関係・居住歴など、複数の要件を全て満たす必要があります。 |
いわゆる「家なき子」の特例は、単に賃貸住宅に住んでいるだけで使えるものではありません。相続開始前3年以内の居住歴、取得者やその配偶者・三親等内親族等が所有する家屋との関係など、細かな要件があります。
施設に入所していた場合
被相続人が要介護・要支援認定を受け、老人ホーム等の一定の施設に入所していた場合でも、一定の条件を満たせば、入所直前の自宅敷地について特例の対象となることがあります。ただし、入所後にその自宅を事業用又は新たに被相続人等以外の人の居住用に供していた場合は、対象外となる可能性があります。要介護・要支援認定、入所施設・入所時期、自宅の利用状況を確認しましょう。
事業用・賃貸用の土地で確認すること
被相続人が、相続開始の直前に営んでいた貸付事業以外の事業（店舗、事務所、工場など）に使われていた土地は、特定事業用宅地等に該当する可能性があります。
被相続人の事業用地を相続又は遺贈で取得した親族が特例を受けるには、原則として、その土地上で営まれていた被相続人の事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、その期限まで事業を継続し、かつ、土地を保有していることが必要です。
賃貸アパート・月極駐車場等の土地は、貸付事業用宅地等に該当する可能性があります。ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた土地は、原則として対象外です。一定期間継続する事業者に関する例外もあるため、開始時期・契約内容・申告状況を確認します。
遺産分割が未了の場合は、当初申告で使えない
小規模宅地等の特例は、原則として、申告期限までに遺産分割が済んでいることが必要です。未分割のまま申告する場合、当初申告でこの特例を適用することはできません。
ただし、相続税申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出し、原則として申告期限から3年以内に分割した場合は、後から特例を適用できることがあります。この場合、分割後に更正の請求を行う期限もあるため、未分割の段階から税理士に確認しましょう。
遺産分割協議の記事では、協議を始める前の確認事項と、まとまらない場合の進め方を解説しています。
よくある質問
特例を使えば、相続税の申告は不要ですか？
いいえ。小規模宅地等の特例により納付税額がゼロになる場合でも、特例を使うためには原則として相続税の申告が必要です。申告期限は、相続開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。
配偶者が自宅の土地を取得すれば、必ず特例を使えますか？
配偶者には取得者としての居住・保有継続要件はありませんが、土地が相続開始直前の居住用宅地等であることなど、制度全体の要件は確認が必要です。自宅以外の土地や、利用状況が変わっている土地は個別に確認します。
相続した自宅をすぐ売却する予定でも使えますか？
取得者が配偶者以外の場合、申告期限までの保有・居住継続が要件となる場合があります。売却時期によって特例を使えなくなる可能性があるため、売却を決める前に税理士へ相談しましょう。
まとめ｜土地の利用状況と取得者を早めに確認する
小規模宅地等の特例は、相続税に大きく影響する制度です。一方で、「自宅だから」「賃貸物件だから」といった理由だけで使えるものではありません。土地の利用状況、相続人と取得者、事業・居住の継続、遺産分割、申告期限を早めに整理することが重要です。
相続税全体の基礎控除、配偶者の税額軽減、生命保険金の非課税枠については、相続税の基礎控除と主な控除・特例の記事で解説しています。
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